小产权房转正之路迈出第一步?未来有可能通过这3种方式实现转正

2019-04-21

来源: 未知

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随着城市的发展与人口的涌入,在一些城市的周边陆陆续续出现了许多的小产权房,它们有着天然的价格优势,自然也就有着较高的吸引力,这在买房过程中,已经是一个不可回避的现象。近日,有媒体报道,安徽一齐姓业主突然收到法院起诉书,被要求将自己已经居住了14年的房产归还给原房主。后来才知道,原来是原房主以集体土地交易违法,合同无效为由而要求齐某归还房产。

在笔者看来,这归根结底还是小产权房惹的祸。小产权房,顾名思义,与70年大产权房子不同,它们是没有经过土地征收,而直接在集体土地上盖房,然后购买者和居住者主要是本村村民,然后把剩余的一部分卖给了购房者,而这部分购房者基本享受不到任何保障,这往往也是问题频出的源头,因为法律规定小产权房不能向非本集体成员外的第三人转让或出售。

小产权房为什么会出现?

1、城市商品房价格较高。对于小产权房,大家都知道这是不被法律认可所有权的房子,都知道存在一定的风险,但是生活在大城市,面对目前商品房较高的价格,不少人为了买房,抱着侥幸心理,退而求其次。

2、集体可获得较高收益。小产权是集体组织在集体土地上建设的房产,土地成本低廉,可以省去土地出让金等各种税费,所以集体可以获得较高的收益。此外,法律也规定了在集体土地上,农民可自行经营和交易。因此,虽然各地对小产权房进行了限制,但小产权房并没有就此消失,界限比较模糊。

3、小产权不受调控限制。在限购等调控背景下,在一些政策无法覆盖的地方,由于不受调控限制,小产权房的交易反而会更加活跃。总而言之,小产权房的存在有比较大的现实需求。

小产权房存在哪些问题?

1、买卖纠纷不受法律保护。小产权房不受法律保护,所以与其相关的各种买卖鱼交易行为就是违法的,一旦产生了买卖纠纷,购房者的权益就得不到保障。换言之,没有法律的保护,所谓的合同和行为都是不合法的。对于这一点,文章开头举的例子就是最好的说明。

2、房屋质量缺乏监督管理。与70年大产权房相比,小产权房往往是农村集体自建,缺乏监督管理体系和科学有效的规划。除此之外,在房屋质量、社区配套以及卫生绿化等方面都存在一些问题。总而言之,小产房权的品质以及居住体验感是无法与大产权相比的。

小产权房的出路在哪里?

关于小产权的出路,业内有很多讨论,但翻来覆去,无外乎拆掉和转正两个方向。笔者认为,小产权房数量众多,全部拆掉的可能性不大,不过不排除部分严重违法的小产权房被拆除的可能。针对转正这个问题,这是目前业内讨论的主要趋势,而且对已经买了小产权的业主来说,大家最关心的问题也是小产权能否转正。根据政策不断释放的信号来看,未来小产权的出路最有可能是以下几个方向。

第一,补足土地出让金等手续转正。清华大学法学院教授崔建远曾表示,针对一些试点的和已经卖出去的,可通过补充手续,完善程序,补足土地出让金等渠道来使得集体土地的房子变为国有土地的房子。那么言外之意呢?笔者认为,虽然目前对于小产权的数量没有权威统计,但可以预想的是,数量必然不会少,所以应该差异化解决,除了补齐手续使其合法化以外,严重违法的可适当拆除。

第二,发展住房租赁市场。按现行的法律来看,农村集体土地要变成城镇建设用地,需要通过征地的方式来转换土地性质。换言之,集体土地是不可以直接入市的。但是,根据最近两年的土地政策来看,未来集体土地可以通过租赁住房的形式直接进入市,目前已开始试点。在笔者看来,对于人口不断涌入的一二线城市来说,小产权转为租赁住房,既可以通过增加市场供给来起到抑制房价的作用,也给小产权房指明了一个清晰的方向。

第三,共有产权等保障房。根据2019年的最新住房政策显示,未来房地产将建立住房市场和保障市场两大体系,从而满足多层次的住房需求。笔者认为,针对共有产权等保障房市场而言,单纯依靠大规模盖房并不现实,毕竟土地资源是有限的,而政府回购现有的小产权房来作为保障住房或许是一个供给途径,这既解决了小产权房的所有权问题,也向市场供应了大量的保障房。

针对小产权转正问题,清华大学法学院教授崔建远表示,这么多小产权拆了太浪费,一定会逐渐合法化。同样,在笔者看来,讨论了这么多年的小产权房转正之路并不遥远。2019年3月4日,国家上线了全国非商品房备案网,可以针对非商品房的土地性质、房屋归属等进行登记,这使得未来非商品房也可以有证可查,目前海南等地已开始试点,作为非商品房的小产权房似乎也看到了希望,或许这就是迈出去的第一步吧。



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